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浅谈物业建管分离

2015-07-22

一、自建自管的形成具有历史的必然性 

    自建自管是房产管理体制从计划经济向市场经济过渡期间的产物,这种开发企业自管物业的模式在物业管理市场化成熟之前的一段时期内有其合理性。 

    在房地产市场刚刚启动时,物业管理未被广大业主所认识和接受。为避免开发的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理,政府制定了“谁开发,谁管理”的政策。 1994 年 3 月颁布的 《 城市新建住宅小区管理办法 》 (中华人民共和国建设部令第 33 号)中明确规定了房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。由于当时物业管理行业发展相对滞后,社会上罕见市场化的专业物业管理公司,在这样的政策背景下,开发商自建物业管理公司管理所开发的物业项目就成为一种必然选择。国内第一家物业管理公司 ―― 深圳市物业管理公司,就是深房集团为了解决其开发的第一个高档别墅项目怡景花园的后期管理问题而在 1981 年成立的。“谁开发,谁管理”的政策有效避免了房地产开发迅猛发展可能导致的后期管理真空,实现了房地产业的平稳发展。 

    除了政策要求之外,开发企业成立自己的物业管理公司也有企业品牌战略方面的考虑。随着房地产业市场竞争的加剧,物业管理的水准高低成为影响开发企业市场份额的因素之一。一些大的开发商为了维护自身品牌的信誉和影响力,为了项目的持续性发展,刻意压低物业管理费收取标准,以滚动开发形成的利润贴补物业管理,通过专业的管理和严谨的运作带给业主高品质的物业服务,以保证开发商的良好声誉。 

    而对某些开发商而言,自行组建的物业管理公司则有利于协调发展商与业主之间的关系,因为这些开发商所建的每个楼盘都存在着或大或小的问题,有些开发商希望自己的物业管理公司接管后,扮演售后服务的角色去掩盖房屋质量问题或解决建筑前期遗留问题,至少能把这类问题带来的影响降到最低程度。 

二、从自建自管到建管分离是物业管理市场化的要求 

1. 自建自管因物业纠纷不断而遭受质疑。 

   尽管自建自管中出现了诸如万科这样口碑良好的品牌企业,但是建管不分仍然成为近年来物业纠纷矛盾的焦点。北京市政协在 2006 年 7 月发布了 《 关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告 》 ,指出现有商品房小区发生的物业纠纷中,有相当一部分源于开发建设遗留问题,主要表现在规划变更导致业主利益受损,房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项,建筑权属不清,产权不明等方面。开发遗留问题大部分是在物业管理阶段暴露出来的。由于法律关系不清,主体责任不明,问题往往无法得到根本解决,业主的合法权益受到侵害。个别开发企业对遗留问题采取能拖就拖的策略,工程完工撤走后,把问题甩给物业管理企业,物业管理企业夹在开发商和业主之间,在开发商和业主发生纠纷的时候,常常难以公平处理,成为矛盾的焦点。部分业主也因为物业管理企业和开发商是“一家人”而将对于开发商的种种不满以拒绝交费等方式迁怒于物业管理公司,从而造成业主与物业管理企业之间的诸多纠纷。 
 
    2005 年 8 月,北京“美然动力街区”业主与开发商下属物业管理公司矛盾不断,直至诉讼,小区一度陷入物业管理真空状态,成为自建自管物业纠纷的典型案例,成为我国目前物业管理纠纷和现状的缩影。 

2. 自建自管缺乏监督和约束机制 

    由于长期奉行“谁开发、谁管理”的原则,所以大多数物业管理企业由房地产开发企业直接派生出来。这种建管不分的父子关系,决定了物业管理企业必然依附于房地产开发企业,不能站在中立的立场上真正对业主负责。物业管理公司在接管母公司开发的楼盘时,降低验收标准或者完全省略了验收程序,很难有效地监督、制约开发商,使得许多隐性问题得以遗留下来,为以后的管理工作埋下隐患。同时,开发商对物业管理企业的监督机制也因为“父子关系”而大打折扣。 

3. 自建自管延缓了物业管理市场化的进程 

    首先,自建自管不利于物业管理企业真正走向市场,获得自主发展。由于项目的取得不是来自市场竞争,企业没有生存压力,也没有竞争动力,不愿走向市场;长期依靠开发企业的经济支持,自身造血能力有限,成本居高不下,没有能力参与市场竞争。 

    自建自管形式对物业市场竞争格局的形成也产生了负面影响。由于自建自管形式占据了主流地位,市场化运作的专业物业管理企业通过投标取得项目管理权的机会并不多,物业管理市场化发展进程受到了限制。部分物业项目依靠开发商的贴补维持了较高的服务标准,这种“物超所值”的服务不是市场化运作的结果,不能使物业管理企业实现管理资金的良性循环,不利于社会大众对质价相等的物业服务标准形成正确的认识。同时,贴补式物业管理也潜伏着开发商在其滚动开发完成,取消对物业的贴补后,服务档次下降所可能引发纠纷的隐患。 

4. 建管分离是物业管理市场化发展的大趋势 

   建管分离是房地产业社会分工和物业管理市场化发展的必然结果。随着房地产业内部分工的逐步细化,一大批专业物业管理公司发展起来,在市场竞争中不断完善自我,凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖,承担了小区的物业管理服务工作。这意味着物业的开发建设权与管理权可以分离,物业的所有权与管理权也可分离,这种分离是一种进步。 

   1999 年 9 月 12 日,北京美林花园通过招投标方式选聘物业管理公司,开创了北京通过物业管理招投标选聘物业管理企业的先河。物业管理行业中引进竞争机制,促使物业管理公司提高服务质量,从而提高了物业管理行业的整体水平。 

    2003 年 9 月 1 日起施行的 《 物业管理条例 》 规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。明确了建管分离的基本原则。 

三、建管分离对物业管理市场的影响 

    第一,建管分离会使物业管理行业内部市场竞争加剧。建管分离将大量开发商下属物业管理企业推向市场,通过竞争获得企业发展所需要的规模。企业间竞争带来的结果一是能促进全行业管理服务水平的提高,二是通过优胜劣汰改善物业管理行业结构,三是通过竞争形成市场化的合理价格体系,四是迫使物业管理企业规范运作,减少物业纠纷的出现。 

    第二,建管分离将改变开发商品牌战略的实施方式。建管分离的确会影响开发商品牌战略在物业管理和售后服务中的延伸,部分开发商将会组建独立的物业管理企业,继续其在品牌战略和集团化发展方面的努力。部分开发商可能不再将已出售的住宅小区的物业管理权当作不舍得嫁出的女儿,而是尊重业主在物业管理方面的自治权,缩短品牌战略的战线,转而集中精力打造精品项目。

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